METRKV.RU все о недвижимости

Обзор первичного рынка жилой недвижимости Краснодара в агусте 2009 года

Предложение

В августе 2009 г. в эксплуатацию было введено семь объектов общей площадью 106 107 кв. м, что на 20% выше данного показателя за аналогичный период в 2008 г. По итогам восьми месяцев 2009 г. ввод жилья в новостройках  снизился по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. на 37% и составил 436 000 кв. м. В летний период (июнь-август 2009 г.) в эксплуатацию было введено 237 903 кв. м (при этом 45% от общего объема сданного количества квартир в новостройках в летний период приходится на август 2009 г.), что  ниже данного показателя за аналогичный период 2008 г. на 9%.

Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости г. Краснодар  в строительстве находится 143 объекта, площадь которых составляет 2 725 268 кв. м (29 340 квартир), что превышает данный показатель за аналогичный период 2008 г. на 25%.

В августе 2009 г. не было сделано никаких официальных заявлений ни о начале строительства нового жилья, ни о «замороженных» проектах. Данная тенденция связана с общепринятой стратегией застройщиков на время кризиса: концентрация на близких к завершению объектах и отказ от проектов, находящихся в разработке или на начальной стадии строительства. Все это позволяет сократить требуемый объем заемного финансирования, а также минимизировать риски, связанные с низкой ликвидностью проектов «на бумаге» в условиях снижающегося рынка. С начала текущего года планировалось начать строительство более 19 объектов, общей площадью свыше 865 000 кв. м. До сегодняшнего момента по 10 проектам (700 000 кв. м) никаких работ не начато. В условиях кризиса многие из этих проектов по всей видимости будут заморожены, что приведет либо к увеличению (по отношению к изначально декларируемым) сроков сдачи, либо к полному отказу от этих проектов.

Если на протяжении двух летних месяцев (июнь-июль 2009 г.) ни по одному объекту новостроек не был перенесен срок сдачи, рынок немного оживился, то в августе 2009 г. ситуация несколько ухудшилась, по десяти объектам сроки сдачи увеличились на 1-2 квартала. В большей степени это связано с сезонностью первичного рынка. Как правило, наибольшая доля потенциальных покупателей предпочитают проводить свои отпуска именно в конце лета. Своеобразным «зеркалом» данного тренда является снижение объемов продаж. А при нынешней кризисной ситуации первичный рынок жилья наиболее чувствителен к оттоку потенциальных покупателей из г. Краснодар в связи с отпуском.

Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости г. Краснодар наибольшая доля (65%) возводимого жилья приходится на типовое жилье: квартиры эконом–класса  и доступное жилье среднего класса.   Это наиболее ликвидное из всех классов жилой недвижимости в новостройках  в настоящее время. Структура объемов возводимого жилья по классам в августе 2009 г. распределилась следующим образом:

  • эконом-класс - 773 367 кв. м (28% от общего объема возводимого жилья),
  • средний класс - 1 005 040 кв. м (37%),
  • бизнес-класс - 882 784 кв. м (32%),
  • элитный - 64 077 кв. м (2%).

В условиях финансового кризиса девелоперы предпочитают не начинать новое строительство, в результате чего уже с конца 2008 г. наблюдается тенденция сокращения ликвидного жилья, что подтверждается цифрами. По отношению к июлю 2009 г. сократился объем возводимого жилья эконом-калсса на 0,4%, среднего класса на 7%. За летний период объемы строительства жилья эконом-класса сократились на 9%, среднего класса - на 4%. Объемы жилья бизнес–класса  и квартир элитного класса не изменились.

Уже на протяжении восьми месяцев структура предложения по районам г. Краснодар остается неизменной. По-прежнему,  наибольший объем строящегося жилья сосредоточен в Центральном районе - 18% от общего объема, Фестивальном и Юбилейном районе - 16% и 15% соответственно. В районе ул. Восточно-Кругликовская и ЧМР объем строящегося жилья составляет 11%, в районе ЗИП и 40  лет П. - по 8%, в КМР, ГМР и районе ЭНКА - по 3%, в ПМР и СМР - по 2%, в ШМР - 1%.

Распределение объемов строительства по типам, август 2009 г.

Ценовая ситуация

На конец августа 2009 г. средневзвешенная стоимость  жилья в новостройках составляла 42 270 руб. за 1 кв. м. По отношению к июлю 2009 г. снижение цены составило 1,1%, по отношению к началу текущего года - снижение цены составило 8,3%, по отношению к докризисному периоду (к сентябрю 2008 г.) - снижение цены составило 15,8%. За лето цена 1 кв. м нового жилья  снизилась на 0,9% (или на 418 руб.), и это на фоне инфляции, которая за три летних периода составила 1,5%. Несмотря на то, что в прошлом месяце на рынке наблюдалась некоторая стабилизация ценовых показателей, сопровождавшаяся небольшим ростом цен (+0,1%) , в августе 2009 г. опять произошло снижение среднерыночного уровня цен на 1,1%. Основной причиной этому послужила сезонность первичного рынка жилой недвижимости г. Краснодар, так как наиболее предпочтительным периодом для отдыха является именно август.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от конструктивного типа распределилась следующим образом:

  • панельный тип - 37 000 руб.,
  • объемно-блочный - 36 422 руб. за 1 кв. м,
  • монолитный - 42 905 руб.,
  • кирпичный - 48 125 руб. за 1 кв. м.

В августе 2009 г. наибольший рост ценовых показателей был зафиксирован на новое жилье, возводимое по панельной технологии (+14%). На 7% снизился средний уровень цен на жилье возводимое по кирпичной технологии, на 5% - по объемно-блочной технологии, на 1% - по монолитной технологии.

 Распределение стоимости жилья  по конструктивным типам, руб. за 1 кв. м


В августе 2009 г. по всем классам жилья в новостройках ценовые показатели продемонстрировали снижение. Больше всего это коснулось элитного  жилья, где средний уровень цен сократился на 3%.  На жилье  экном-класса снижение среднего уровня цен составило 3%,  на квартиры бизнес-класса - 1%

Следует отметить, что в городе увеличилось количество застройщиков, которые предлагают скидки. Преимущественно это скидки на покупку квартиры при внесении 100% оплаты. На сегодняшний день размер скидки  на покупку квартиры в новостройке составляет от 3% до 10%, при этом ни одна из компаний открыто о своих скидках не заявляла. По сравнению с предыдущим месяцем текущего года средняя величина скидки увеличилась на 1% и составила 3-6%.

Спрос

На первичном рынке жилой недвижимости финансовый кризис  проявляется в снижении активности. И хотя в июле 2009 г. спрос несколько увеличился (интерес покупателей на фоне ожидания падения цен), общая тенденция та же - предложение заметно превышает платежеспособный спрос. В мае 2009 г. платежеспособный спрос на жилье, по сравнению с докризисным периодом, снизился до своего текущего минимума, рынок находился в неактивном состоянии. Однако в июне 2009 г. на рынке наблюдалось некоторое увеличение спроса, который в июле текущего года бал наиболее активным. Однако этот всплеск был краткосрочным - к концу июля 2009 г. большая часть платежеспособного спроса была реализована и уже в августе этого же года спрос понизился. Конечно, не последнюю роль в снижении спроса сыграла и сезонность рынка.

В связи с резким уменьшением ипотечного кредитования для застройщиков потеря покупателей нового жилья составила более 20%. Примерно на 15% (от общего спроса на рынке) снизился инвестиционный спрос. Инвесторы остерегаются вкладывать средства в строящуюся недвижимость, поскольку не исключается дальнейшее падение ее стоимости. Следует отметить, что до 2010 г. спрос на первичную недвижимость будет по-прежнему достаточно низок в связи с высокими рисками своевременной сдачи объектов. Также низкий объем заключенных сделок купли-продажи на первичном рынке можно обосновать большой конкуренцией со стороны введенных в эксплуатацию объектов (вторичный рынок), которые в условиях нестабильного финансового состояния застройщиков являются менее рискованными и оттягивают на себя и так невысокий (по сравнению с докризисным периодом) платежеспособный спрос. Таким образом, спрос сместится на менее рискованную вторичную недвижимость.

Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что объем продаж жилья в новостройках упал на более чем 50%. Около 17% квартир в сданных домах остаются нереализованными. Несмотря на это в последнее время наблюдается оптимистический настрой потенциальных покупателей. Начиная с середины мая 2009 г., темпы продаж жилой недвижимости на первичном рынке превышали апрельские показатели. После спада спроса на квартиры в новостройках в первой половине мая объем продаж стал заметно возрастать. Вырос спрос на  новые квартиры не только в удаленных от центральной части города районах, но и в самом центре, причем не только жилья эконом–класса, но и среднего класса,  и кваритр бизнес-класса. Заметно более востребоваными стали 2-комн. квартиры в новостройках.

Тенденции и прогнозы

Если предыдущий месяц показал в основном положительные тренды (отсутствие переносов сроков сдачи, небольшой рост цен, появление новых проектов на рынке, увеличение темпов продаж), наметившиеся еще в июне 2009 г., то к основным трендам общей ситуации на первичном рынке жилой недвижимости текущего месяца относятся:

  •  перенос сроков сдачи;
  •  отсутствие новых проектов на рынке;
  •  увеличение числа компаний, предоставляющих скидки;
  •  снижение среднего уровня цен;
  •  дефицит предложения наиболее ликвидного жилья.

Конечно, основным фактором данных тенденций является последствие мирового финансового кризиса, но немаловажную роль в августе 2009 г. сыграла и сезонность спроса, традиционная для рынка недвижимости в летний период.

Работы на объектах, находящихся на ранней стадии строительства приостанавливаются - на данный момент это порядка 20% строек. У компаний возникают трудности с финансированием, объем выданных ипотечных кредитов резко сократился, в результате происходит перенос сроков строительства, растет уровень недоверия к застройщикам.

Со стабилизацией ситуации в финансовой сфере (которая наблюдается в стране в последнее время) и восстановлением потребительской активности, восстановление объемов нового строительства и предложения нового жилья на рынке займет еще значительное время, пока финансово «реанимируются» застройщики.

Спрос на первичном рынке, по мнению  аналитиков компании MACON Realty Group, в ближайшем будущем существенно не изменится и будет находиться на минимальном уровне, несмотря на то, что осень традиционно является периодом оживления на рынке строящейся жилой недвижимости. При условии если застройщики, у которых стоимость жилья выше среднерыночного уровня цен (а это около половины застройщиков), понизят свои цены, возможна активация спроса на рынке.

Возможна приостановка строительства на объектах, которые находятся на 10-60% стадии готовности, а это порядка 35% от общего количества строительных площадок.

В любом случае рынок недвижимости будет плавно стабилизироваться. В условиях дефицита спроса цены на первичном рынке будут продолжать плавное колебание в диапазоне 0,5-1% в месяц. Период резких перепадов цен на  кваритры в новостройках  завершен. 

 

Анализ предоставлен  консалтинговой компанией MACON Realty Group.

Список полезных телефонов г.Санкт-Петербурга.

16.11.11, 12:16
Натариусы, ПИБы, ГБР, паспортные службы, отделы приватизации по всем районам Санкт-Петербурга.

Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

09.08.11, 11:03
Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

ЛДПР предлагает выдавать жилье многодетным семьям вне очереди

21.07.11, 11:50
В ЛДПР подготовили ряд поправок в Жилищный кодекс, которые должны облегчить процедуру получения жилья для многодетных семей.

7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года

18.07.11, 18:34
2011 года 7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года.

Малая Малиновка

Новый коттеджный поселок класса «комфорт» в престижном направлении всего в 30 минутах от СПб! Выборгский район, транспортная доступность, экологически чистый район.
Подробнее
Дом (110 кв.м) + Участок (10 сот) = 3,5 млн. руб
8 (812) 309-444, 320-8624

Ж/К "Троицкое". 2-х комнатная квартира всего за 4 млн. рублей!

Жилой комплекс комфорт-класса «Троицкое» в Невском районе г. Санкт-Петербурга м. «Пролетарская», по адресу: 1-й Рабфаковский пер. д.3. Дом сдан.
Подробнее
от 4.000.000 руб.
+7 (812) 702-66-44

Трехэтажный коттедж в окружении элитных домов

Курортный район, Сестрорецк 3-эт. коттедж находится в окружении элитных домов в шаговой доступности озера Разлив. Достойное окружение.
Подробнее
43.680.000 руб.
8 (812) 234-64-90, 234-64-91

Новые квартиры в многофункциональном комплексе "Новый город"

Многофункциональный комплекс «Новый город» расположен на Малой Охте, рядом с Александро-Невской Лаврой, мостом Петра Великого, Смольным собором. Новый уровень надежности, комфорта и статуса!
Подробнее
120 000 руб/метр
(812) 493-40-40

Малоэтажный жилой поселок «Алвилис-Хаус»

Поселок бизнес - класса расположен в зеленой зоне рядом с пос. Колтуши и пос. Воейково, вблизи Коркинских озер, 50 сблокированных домов площадью от 174 до 286 кв. м, различные планировки.
Подробнее
от 12.375.300 руб.
8 (812) 926-21-13, (812) 311-99-02

Загородный дом на побережье Финского залива

Уютный загородный дом год постройки 2003, в небольшом садоводстве. Пригоден для круглогодичного проживания. Собственность. Общая пл. 130 кв. м. Прекрасная экология.
Подробнее
10.600.000 руб.
8(904)615-50-13

Обзоры рынков недвижимости

архив аналитических обзоров рынка недвижимости
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Подбор статей о зарубежной недвижимости.

Зарубежная недвижимость, детали о которых вы не знали, ипотека, продажа и покупка
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

полезные статьи по недвижимости

В последние годы, наблюдается тенденция к увеличению аренды офисов в бизнес-центре.
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Ярмарка недвижимости – были все! Фоторепортаж от METRKV.RU

20 юбилейная Ярмарка недвижимости прошла в Санкт-Петербурге
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

статьи о недвижимости 2010 год

подборка лучших статей о недвижимости за 2010 год
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Гид по МЕТРКВ. Как быстро найти недвижимость в любом регионе.

Если вас интересует продажа квартир, вы можете уточнить количество комнат из объявления о продаже квартиры и комнаты
Подробнее
бесплатно
+ 7 812
|  Забыли пароль?
Зарегистрироваться|  Для чего?