METRKV.RU все о недвижимости

Индекс доходности жилья.

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье.

Он основывается на  идеологии доходного метода оценки недвижимости, согласно которому стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить соответствующий доход. В  этом смысле жилье (готовое жилье, не новостройки) рассматривается как инструмент для инвестирования, потенциальный доход от  которого складывается из  двух составляющих:

1.  Арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду.

2. Изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке.

Например, квартира может приносить 10% годовых за счет аренды, плюс еще 15% годовых за  счет общего роста цен на  жилье, которые  в  сумме и  формируют уровень ее  потенциальной доходности. Однако индекс доходности не  учитывает такие детали, как накладные расходы, амортизацию, возможный простой квартиры, налоги, страховку и  другие индивидуальнее издержки, которые могут снижать потенциальную доходность. Кроме того, при общем снижении цен на недвижимость общая доходность жилья может получаться отрицательной, если темпы потери стоимости превышают доход от аренды.

Для компенсации таких факторов, как инфляция или вариации курса доллара, влияющие на уровень реальной доходности, индекс доходности жилья рассчитывается в относительных единицах. В качестве номинальной доходности рассматриваются долгосрочные банковские валютные депозиты (используется усредненная ставка по нескольким наиболее крупным и стабильным российским банкам), по логике сравнимые с долгосрочными вложениями в жилье, стоимость которого также исчисляется в долларах.

В этом смысле индекс доходности жилья является своеобразным сравнением двух финансовых инструментов. В зависимости от конъюнктуры рынка недвижимости он показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский депозит.

Логический смысл индекса доходности жилья состоит в  сравнении эффективности двух финансовых инструментов.

1. Один из них  - вложение крупной суммы денег (как правило, в валюте) в  банк, на  депозит.

2. Другой - приобретение квартиры с  целью сдачи ее  в  аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от  перепродажи. 

В  этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли, хотя это и  не  означает, что  ее  обязательно следует сдавать. Просто такой подход  -  метод оценки ее экономической привлекательности, созвучный доходному методу оценки недвижимости. Потому что оценить текущую стоимость квартиры несложно  - все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важнее понять  -  «а реально ли квартира стоит этих денег?».

Ответить на такой вопрос может дать только сравнение текущего уровня цен с  расчетами доходного метода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в  банк и  получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости (возможно за  минусом потерь ее  стоимости при падении цен на  рынке), то экономически  выгоднее  жить  не  в  собственном,  а  арендованном жилье. 

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в  этом случае следует брать  не  один месяц, а  интегральный темп изменения цен за  более длительный период времени. В  идеале за  год, но  чтобы сделать заметными изменения в  тенденциях периодом может быть полгода или квартал.  Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев  и  тренда цен  на  ближайшие три месяца.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к  средней ставке доходности по  долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок  - от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках.

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и  рубля  и  т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от  различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на  каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной  покупательской  способности этой валюты.

Другой причиной такого подхода  к  вычислению индекса доходности является тот факт, что как  и  индекс стоимости, он  не  определяет доходность от  какой-то конкретной квартиры, а  является показателем характерного уровня доходности на  рынке недвижимости  в  целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на  повышение или снижение доходности  рынка  недвижимости.

по материалам www.irn.ru

Список полезных телефонов г.Санкт-Петербурга.

16.11.11, 12:16
Натариусы, ПИБы, ГБР, паспортные службы, отделы приватизации по всем районам Санкт-Петербурга.

Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

09.08.11, 11:03
Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

ЛДПР предлагает выдавать жилье многодетным семьям вне очереди

21.07.11, 11:50
В ЛДПР подготовили ряд поправок в Жилищный кодекс, которые должны облегчить процедуру получения жилья для многодетных семей.

7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года

18.07.11, 18:34
2011 года 7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года.

Малая Малиновка

Новый коттеджный поселок класса «комфорт» в престижном направлении всего в 30 минутах от СПб! Выборгский район, транспортная доступность, экологически чистый район.
Подробнее
Дом (110 кв.м) + Участок (10 сот) = 3,5 млн. руб
8 (812) 309-444, 320-8624

Ж/К "Троицкое". 2-х комнатная квартира всего за 4 млн. рублей!

Жилой комплекс комфорт-класса «Троицкое» в Невском районе г. Санкт-Петербурга м. «Пролетарская», по адресу: 1-й Рабфаковский пер. д.3. Дом сдан.
Подробнее
от 4.000.000 руб.
+7 (812) 702-66-44

Трехэтажный коттедж в окружении элитных домов

Курортный район, Сестрорецк 3-эт. коттедж находится в окружении элитных домов в шаговой доступности озера Разлив. Достойное окружение.
Подробнее
43.680.000 руб.
8 (812) 234-64-90, 234-64-91

Новые квартиры в многофункциональном комплексе "Новый город"

Многофункциональный комплекс «Новый город» расположен на Малой Охте, рядом с Александро-Невской Лаврой, мостом Петра Великого, Смольным собором. Новый уровень надежности, комфорта и статуса!
Подробнее
120 000 руб/метр
(812) 493-40-40

Малоэтажный жилой поселок «Алвилис-Хаус»

Поселок бизнес - класса расположен в зеленой зоне рядом с пос. Колтуши и пос. Воейково, вблизи Коркинских озер, 50 сблокированных домов площадью от 174 до 286 кв. м, различные планировки.
Подробнее
от 12.375.300 руб.
8 (812) 926-21-13, (812) 311-99-02

Загородный дом на побережье Финского залива

Уютный загородный дом год постройки 2003, в небольшом садоводстве. Пригоден для круглогодичного проживания. Собственность. Общая пл. 130 кв. м. Прекрасная экология.
Подробнее
10.600.000 руб.
8(904)615-50-13

Обзоры рынков недвижимости

архив аналитических обзоров рынка недвижимости
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Подбор статей о зарубежной недвижимости.

Зарубежная недвижимость, детали о которых вы не знали, ипотека, продажа и покупка
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

полезные статьи по недвижимости

В последние годы, наблюдается тенденция к увеличению аренды офисов в бизнес-центре.
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Ярмарка недвижимости – были все! Фоторепортаж от METRKV.RU

20 юбилейная Ярмарка недвижимости прошла в Санкт-Петербурге
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

статьи о недвижимости 2010 год

подборка лучших статей о недвижимости за 2010 год
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Гид по МЕТРКВ. Как быстро найти недвижимость в любом регионе.

Если вас интересует продажа квартир, вы можете уточнить количество комнат из объявления о продаже квартиры и комнаты
Подробнее
бесплатно
+ 7 812
|  Забыли пароль?
Зарегистрироваться|  Для чего?