METRKV.RU все о недвижимости

Индивидуальное жилье и жилье на первичном рынке - программы по кредитованию, их схожесть и различие.

Принято считать, что процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение квартир в многоквартирных домах при прочих равных условиях выше, нежели процентная ставка по ипотечным кредитам для приобретения коттеджей. В общем - это так. Но в отдельных банках процентная ставка по «городской вторичке» выше, чем в других на приобретение недостроенных коттеджей. Минимальный первоначальный взнос на покупку индивидуальных домов также обычно выше (составляет 30%-40%) стоимости жилья на вторичном рынке квартир (сегодня примерно о 15%-20%).

На первичном рынке процентная ставка до оформления прав собственности на жилье также выше, (в среднем на 2%), нежели аналогичные программы банка по кредитованию на «вторичке».

После оформления прав собственности на квартиру, чаще всего процентная ставка снижается до уровня вторичного рынка. Почему?

Во-первых, на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Ее вообще еще может и не быть физически, то есть предмет залога отсутствует, как таковой.

Во-вторых, истории с обманутыми дольщиками известны банкирам не хуже, чем широкой общественности. Но и это правило имеет свои исключения. В некоторых, единичных пока что, случаях, банки, имеющие давние и прочные взаимоотношения с какой-либо инвестиционно-строительной компанией, могут кредитовать приобретение квартир в домах, строящихся этими компаниями даже под более низкий процент на этапе инвестирования, нежели после получения квартиры в собственность. Еще в конце 2005 года это казалось невозможным.

При получении кредита на новостройку есть свои маленькие плюсы - дополнительные расходы.

До оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. После получения квартиры в собственность и оформления ее в залог со страхованием, в большинстве случаев (за редким исключением), не нужно страховать титул, то есть риск потери собственности вследствие претензий третьих лиц. Достаточно одного страхования ущерба, и, конечно же, жизни и потери трудоспособности. Здесь чаще прибегают к безналичному переводу денег, а это экономит средства при обналичке, за которую многие банки берут комиссионные. И не нужно арендовать банковскую ячейку, не нужно производить оценку объекта.

Но есть и свои минусы.

Часто, когда речь идет не о партнерской программе банка и застройщика, банк проводит юридическую проверку последнего и, разумеется, за Ваш счет, что значительно дороже оценки квартиры.

Еще: за безналичные переводы некоторые банки взимают комиссию (правда, она обычно меньше аналогичных сборов за получение наличных денег).

Программами кредитования под залог уже существующей недвижимости можно воспользоваться, чтобы избежать высоких процентов на покупку индивидуальных домов и квартир на первичном рынке.

Многие банки при кредитовании квартир в новостройках такое условие выдвигают, как обязательное. То есть, пока приобретаемая квартира не становится собственностью заемщика и не переходит в залог банку, заемщику необходимо оформить залог на уже имеющуюся в собственности недвижимость. В таких случаях процент по кредиту не зависит от того, сдан или не сдан госкомиссии дом, в котором находится приобретаемая квартира, и перешла ли она в собственность заемщику. Но и страхование квартиры, которая имеется в собственности у заемщика и идет в залог банку в момент выдачи кредита, происходит по полной программе, то есть как ущерба, так и титула (о страховании риска утраты жизни и трудоспособности мы даже не говорим  - этот риск страховать необходимо всегда).

Программы кредитования под залог существующего жилья (если это не является частью программы кредитования на приобретение квартир в новостройках, о чем только что говорилось) отличаются от классической ипотеки тем, что здесь нет как такового минимального первоначального взноса.

Просто банк выдает кредит, который обычно не может быть более 30% от оценочной стоимости квартиры, которая переходит в залог. Заемщик получает на руки деньги и от него никто не требует внесение первоначального взноса. Если этих денег достаточно для приобретения всей квартиры, что ж, банк не возражает. Пусть хоть на ремонт останется, в залоге-то другая квартира, стоимость которой на 30% больше размера кредита.

Более того, при таком типе кредитования банк, чаще всего, не требует аренды банковской ячейки и оформления специального договора, по которому только продавец может изъять деньги из депозитария и только в случае предъявления договора купли-продажи, заверенного в органах регистрации. Обычно такие кредиты выдается на любые цели. Пожалуйста, берите деньги и тратьте их как хотите. Опять же, в залоге то находится другая квартира. Но передавать деньги при покупке жилья на вторичном рынке, все равно лучше через банковскую ячейку и на тех же самых условиях, что это делает банк при выдаче классического ипотечного кредита. Поверьте, банкиры не глупые люди, раз выдумали такую процедуру, но это уже тема совершенно другого разговора.

Нечаева Л.А., начальник Учебного центра "РФН"

см также " Федеральное АИЖК "

Список полезных телефонов г.Санкт-Петербурга.

16.11.11, 12:16
Натариусы, ПИБы, ГБР, паспортные службы, отделы приватизации по всем районам Санкт-Петербурга.

Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

09.08.11, 11:03
Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

ЛДПР предлагает выдавать жилье многодетным семьям вне очереди

21.07.11, 11:50
В ЛДПР подготовили ряд поправок в Жилищный кодекс, которые должны облегчить процедуру получения жилья для многодетных семей.

7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года

18.07.11, 18:34
2011 года 7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года.

Малая Малиновка

Новый коттеджный поселок класса «комфорт» в престижном направлении всего в 30 минутах от СПб! Выборгский район, транспортная доступность, экологически чистый район.
Подробнее
Дом (110 кв.м) + Участок (10 сот) = 3,5 млн. руб
8 (812) 309-444, 320-8624

Ж/К "Троицкое". 2-х комнатная квартира всего за 4 млн. рублей!

Жилой комплекс комфорт-класса «Троицкое» в Невском районе г. Санкт-Петербурга м. «Пролетарская», по адресу: 1-й Рабфаковский пер. д.3. Дом сдан.
Подробнее
от 4.000.000 руб.
+7 (812) 702-66-44

Трехэтажный коттедж в окружении элитных домов

Курортный район, Сестрорецк 3-эт. коттедж находится в окружении элитных домов в шаговой доступности озера Разлив. Достойное окружение.
Подробнее
43.680.000 руб.
8 (812) 234-64-90, 234-64-91

Новые квартиры в многофункциональном комплексе "Новый город"

Многофункциональный комплекс «Новый город» расположен на Малой Охте, рядом с Александро-Невской Лаврой, мостом Петра Великого, Смольным собором. Новый уровень надежности, комфорта и статуса!
Подробнее
120 000 руб/метр
(812) 493-40-40

Малоэтажный жилой поселок «Алвилис-Хаус»

Поселок бизнес - класса расположен в зеленой зоне рядом с пос. Колтуши и пос. Воейково, вблизи Коркинских озер, 50 сблокированных домов площадью от 174 до 286 кв. м, различные планировки.
Подробнее
от 12.375.300 руб.
8 (812) 926-21-13, (812) 311-99-02

Загородный дом на побережье Финского залива

Уютный загородный дом год постройки 2003, в небольшом садоводстве. Пригоден для круглогодичного проживания. Собственность. Общая пл. 130 кв. м. Прекрасная экология.
Подробнее
10.600.000 руб.
8(904)615-50-13

Обзоры рынков недвижимости

архив аналитических обзоров рынка недвижимости
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Подбор статей о зарубежной недвижимости.

Зарубежная недвижимость, детали о которых вы не знали, ипотека, продажа и покупка
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

полезные статьи по недвижимости

В последние годы, наблюдается тенденция к увеличению аренды офисов в бизнес-центре.
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Ярмарка недвижимости – были все! Фоторепортаж от METRKV.RU

20 юбилейная Ярмарка недвижимости прошла в Санкт-Петербурге
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

статьи о недвижимости 2010 год

подборка лучших статей о недвижимости за 2010 год
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Гид по МЕТРКВ. Как быстро найти недвижимость в любом регионе.

Если вас интересует продажа квартир, вы можете уточнить количество комнат из объявления о продаже квартиры и комнаты
Подробнее
бесплатно
+ 7 812
|  Забыли пароль?
Зарегистрироваться|  Для чего?