METRKV.RU все о недвижимости

Риски в области ипотечного кредитования. Страхование рисков.

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков - это риск потерять внесенный аванс или задаток, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.

Накладывает свой отпечаток и экономическая нестабильность, тянущая за собой «плавающие» банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности. И, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.

Последствия рисков для Заемщика и Кредитора.

Риск изменения процентных ставок:

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита. Чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Рыночный риск:

Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит. 

Риск изменения валютного курса:

Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск неплатежа:

Риск неплатежа (или кредитный риск) - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога - 50-85% и т.д.

Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск ликвидности:

Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями. Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности:

Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации. Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг - несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска. 

Риск досрочного погашения кредита:

Заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски:

Имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. Это: риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Страхование наиболее вероятных рисков.

На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке ТРИ основных риска.

Первый - это жизнь и здоровье заемщика,

второй - риск утраты или повреждения объекта залога, т

ретий - риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).

Затраты на страховку при заключении кредитного договора.

Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита. Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет - 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет - 3,44% страховой суммы в год. Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу.

По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию - 0,37% страховой суммы в год. Размер страхового покрытия (это сумма, которую выплатит страховая компания при наступлении страхового случая) должен быть не меньше чем размер кредита плюс 10% от этой суммы. При этом в среднем все три вида страхования обойдутся заемщику примерно в 1% от суммы страхового покрытия (и соответственно кредита) в год. Выгодоприобретателем (то есть получателем страховой выплаты) по договорам страхования должен являться банк. То есть при наступлении страхового случая страховая компания выплатит за вас банку все, что вы не смогли выплатить.

Страховые случаи

Наиболее распространенные требования банков к определению страховых случаев:

1. по страхованию жизни и потери трудоспособности страховыми случаями являются: 

  • смерть застрахованного по любой причине;
  • частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) застрахованным в результате несчастного случая или заболевания;

2. по страхованию предмета залога - гибель и повреждение имущества в результате: 

  • пожара, в т.ч. вследствие взрыва, удара молнии или действий, направленных на тушение пожара; 
  • залива жидкостью в результате аварии в системах водоснабжения, отопления, канализации или пожаротушения, а также проникновения воды или других жидкостей из других помещений, не принадлежащих страхователю; 
  • стихийного бедствия (наводнение, затопление; землетрясение; оползень, оседание или иное движение грунта; движение воздушных масс - вихрь, ураган, смерч; атмосферные осадки, носящие необычный для данной местности характер); 
  • конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхования не было известно страхователю; 
  • наезда автотранспортных средств (для отдельно стоящих зданий и построек); 
  • падения летательного аппарата или его частей; 
  • противоправных действий третьих лиц (актов вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ или боеприпасов, неосторожных действий).

3. по титульному страхованию 

  • страховым случаем по данному виду страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки (в том числе случившееся после окончания срока страхования), если судебный иск был подан в период действия договора страхования.

Если вдруг наступит страховой случай.  

Если вдруг что-то случится, то не стоит уповать на то, что все риски застрахованы. Действительно, при оформлении ипотечного кредита банки требуют страхование возможных рисков, а именно утраты Вами трудоспособности, страхование риска нанесения ущерба квартире, и страхование права собственности.

И, несмотря на то, что все расходы по страхованию несет заемщик, при наступлении страхового случая все выплаты, за редким исключением, будут производиться в пользу банка. Конечно, заемщик может застраховать и свои риски, но за дополнительную плату, и, по сути, данное страхование уже не будет иметь никакого отношения к самому кредиту.

Если банк разорится, то заемщику не стоит ни особо радоваться, ни наоборот переживать. С одной стороны кредиторы разорившегося банка «не забудут» взыскать с него долг, с другой стороны, при смене кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены. То есть никто не имеет право потребовать с заемщика вернуть всю сумму сразу и целиком. Просто, у него сменится выгодоприобретатель, в пользу которого он и будет выплачивать остаток суммы и проценты.

КАК НЕ РИСКОВАТЬ, распоряжаясь полученным ипотечным кредитом?

Ипотечный кредит - это не просто. Чего уж там греха таить - не все мы достаточно экономически подкованы. Ипотека при ближайшем рассмотрении вызывает массу дополнительных вопросов, которые оседают на сердце тяжелым тревожным осадком. Ваши сугубо личные отношения с банком. То, что Вы расплачиваетесь с продавцом квартиры деньгами, полученными в кредит, может оказать самое прямое влияние на ваши с ним взаимоотношения.

Пример: банк, рассмотрев Ваше заявление, решил выдать Вам кредит. Вы находите, понравившуюся Вам квартиру, и в качестве подтверждения серьезности своих намерений оставляете продавцу задаток, или аванс, в нашем примере это не имеет значения. Вновь приходите в банк и просите выдать, обещанный Вам кредит. Банк Вас кредитовать готов, но у каждого банка множество своих требований к квартире, которую Вы собираетесь приобрести. И это понятно, квартира - то будет у банка в залоге, пока Вы полностью с ним не расплатитесь. Рассмотрев Ваше заявление, банк отказывает Вам, в выдаче кредита на данную квартиру ( потому что, например, в доме деревянные перекрытия, а банк не выдает кредитов на покупку квартир с деревянными перекрытиями). Вы возвращаетесь к продавцу с просьбой вернуть задаток, продавец имеет полное право не отдавать Вам ранее полученные деньги и наверняка именно так и поступит. Он будет прав, сделка срывается по Вашей вине, Вы не смогли выполнить основное условие договора, собрать необходимую сумму. Покупатель может оказаться в точно такой же ситуации, если банк потребует какие-нибудь документы на данную квартиру, а продавец Вам просто откажется их предоставить.

Как разобраться во всех этих тонкостях, предложениях, процентных ставках, условиях получения и т.п., как получить исчерпывающие ответы на множество возникающих вопросов?

Выход из данной ситуации есть, и он очень простой: покупая квартиру по ипотечному кредиту, приобретайте ее через проверенные риэлторские агентства!

Во-первых, опытный риэлтор - специалист по ипотечным операциям и прекрасно знает специфику каждого банка, с которым работает агентство, в т.ч. и требования, выдвигаемые этими банками к недвижимости, на приобретение которой выдается ипотечный кредит.

Во-вторых, уважающие себя агентства в таких случаях отвечают материально, и при самом худшем стечении обстоятельств Вам вернут деньги, потерянные по недосмотру риэлтора.

Нечаева Л.А., начальник Учебного центра "РФН"  

см также "о обременении ипотекой "

Список полезных телефонов г.Санкт-Петербурга.

16.11.11, 12:16
Натариусы, ПИБы, ГБР, паспортные службы, отделы приватизации по всем районам Санкт-Петербурга.

Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

09.08.11, 11:03
Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

ЛДПР предлагает выдавать жилье многодетным семьям вне очереди

21.07.11, 11:50
В ЛДПР подготовили ряд поправок в Жилищный кодекс, которые должны облегчить процедуру получения жилья для многодетных семей.

7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года

18.07.11, 18:34
2011 года 7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года.

Малая Малиновка

Новый коттеджный поселок класса «комфорт» в престижном направлении всего в 30 минутах от СПб! Выборгский район, транспортная доступность, экологически чистый район.
Подробнее
Дом (110 кв.м) + Участок (10 сот) = 3,5 млн. руб
8 (812) 309-444, 320-8624

Ж/К "Троицкое". 2-х комнатная квартира всего за 4 млн. рублей!

Жилой комплекс комфорт-класса «Троицкое» в Невском районе г. Санкт-Петербурга м. «Пролетарская», по адресу: 1-й Рабфаковский пер. д.3. Дом сдан.
Подробнее
от 4.000.000 руб.
+7 (812) 702-66-44

Трехэтажный коттедж в окружении элитных домов

Курортный район, Сестрорецк 3-эт. коттедж находится в окружении элитных домов в шаговой доступности озера Разлив. Достойное окружение.
Подробнее
43.680.000 руб.
8 (812) 234-64-90, 234-64-91

Новые квартиры в многофункциональном комплексе "Новый город"

Многофункциональный комплекс «Новый город» расположен на Малой Охте, рядом с Александро-Невской Лаврой, мостом Петра Великого, Смольным собором. Новый уровень надежности, комфорта и статуса!
Подробнее
120 000 руб/метр
(812) 493-40-40

Малоэтажный жилой поселок «Алвилис-Хаус»

Поселок бизнес - класса расположен в зеленой зоне рядом с пос. Колтуши и пос. Воейково, вблизи Коркинских озер, 50 сблокированных домов площадью от 174 до 286 кв. м, различные планировки.
Подробнее
от 12.375.300 руб.
8 (812) 926-21-13, (812) 311-99-02

Загородный дом на побережье Финского залива

Уютный загородный дом год постройки 2003, в небольшом садоводстве. Пригоден для круглогодичного проживания. Собственность. Общая пл. 130 кв. м. Прекрасная экология.
Подробнее
10.600.000 руб.
8(904)615-50-13

Обзоры рынков недвижимости

архив аналитических обзоров рынка недвижимости
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Подбор статей о зарубежной недвижимости.

Зарубежная недвижимость, детали о которых вы не знали, ипотека, продажа и покупка
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

полезные статьи по недвижимости

В последние годы, наблюдается тенденция к увеличению аренды офисов в бизнес-центре.
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Ярмарка недвижимости – были все! Фоторепортаж от METRKV.RU

20 юбилейная Ярмарка недвижимости прошла в Санкт-Петербурге
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

статьи о недвижимости 2010 год

подборка лучших статей о недвижимости за 2010 год
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Гид по МЕТРКВ. Как быстро найти недвижимость в любом регионе.

Если вас интересует продажа квартир, вы можете уточнить количество комнат из объявления о продаже квартиры и комнаты
Подробнее
бесплатно
+ 7 812
|  Забыли пароль?
Зарегистрироваться|  Для чего?