METRKV.RU все о недвижимости

Что такое ипотечный консалтинг?

Ипотека как бизнес.

Сегодня об ипотеке говорят как о самостоятельном бизнесе. Выгоден ли ипотечный бизнес в России? Кто и как зарабатывает сегодня деньги на ипотеке? Ипотечный бизнес приносит огромные доходы странам Европы и Америки. Ипотечный рынок в России существует и динамично развивается и, без сомнения, будет успешно развиваться. Уже сегодня это выражается не только в увеличении его объемов и количества участников, но и в структуризации. Появляются новые профессии, услуги, бизнес...

Помимо банков, предлагающих новые ипотечные продукты, среди его участников - страховщики, риэлторы, оценщики, специализирующиеся на оценке недвижимости для ипотечного страхования.

Зарождается рынок ипотечных ценных бумаг.

Активно утверждается новая профессия - ипотечный брокер. Уже сегодня львиную долю клиентов в банки приводят риэлторы и специалисты ипотечных компаний.

Проблему нехватки «длинных» денег банки смогут решить с помощью механизмов рефинансирования и секьюритизации. Специалисты считают, что в ближайшем будущем секьюритизация может стать самостоятельным бизнесом (в области, где ипотечный и финансовый рынки соприкасаются). В России также появились и такие услуги, как сбор просроченных задолженностей по кредитованию физических лиц и срочная и гарантированная реализация коммерческой недвижимости с торгов. В условиях бурно растущего рынка розничных финансовых услуг быстро заполняется и портфель проблемных долгов, с которыми кредитору самостоятельно разобраться сложно. Созданы фирмы, занятые так называемыми коллекторными услугами, а проще говоря, решающие проблему неплатежей. Услуги таких компаний с каждым годом станут все более необходимы.

Ипотечный консалтинг.

Многообразие ипотечных банковских продуктов привело к расширению арсенала риэлторских услуг. Помимо основной специализации, связанной с куплей-продажей квартир, все большее число агентств недвижимости осваивают новую нишу - ипотечный консалтинг. Банки воспринимают эту тенденцию с чувством глубокого удовлетворения. Профессия ипотечного консультанта (брокера) известна достаточно давно, но в российской действительности она скроена на свой лад. То, что на Западе является самостоятельным бизнесом, у нас стало приложением к основной специализации. Пустовавшее долгое время пространство между банком и потенциальным заемщиком заполнили риэлторы. И услуга стала универсаль-ной - осуществляется не только консалтинг, но и подбор вариантов с последующим оформлением сделки купли-продажи. Законодательством не предусмотрено лицензирование деятельности ипотечных брокеров, их работа, прежде всего, регламентируется Гражданским Кодексом РФ. Сами банки организуют краткосрочные курсы для подготовки и выдают соответствующие сертификаты, свидетельствующие о том, что брокер способен осуществлять консультации и сопровождать сделки по конкретным ипотечным продуктам. Других форм аккредитации и госрегулирования этой деятельности не существует.

Ипотечный брокер - новая профессия в России. Ипотечный брокер - это независимый профессионал в области финансирования недвижимости, специализирующийся на получении ипотечных кредитов под жилую и коммерческую недвижимость. Он не является ни кредитором, ни банкиром, ни риэлтором. 

Он действует как независимый игрок, представляя интересы клиента.

Технология работы ипотечного консультанта (основные действия) в большинстве риэлторских компаний практически одинакова.

Пример:

Вопрос клиента (заемщика): Как получают ипотечный кредит с помощью агентства недвижимости?

Ответ риэлтора - специалиста по ипотеке: 

1. Оцениваем платежеспособность клиента (андеррайтинг) 

Ипотечный консультант в беседе с клиентом, выясняет, на какую сумму кредита клиент претендует, какой дополнительной суммой располагает, какую квартиру хочет приобрести, сколько сможет ежемесячно вносить для погашения кредита, и другие аспекты будущей сделки. На банковском языке это называется андеррайтинг -а оценка платежеспособности клиента.

2. Ипотечный калькулятор - при расчете кредита 

Затем потенциальному заемщику предлагается несколько банковских ипотечных программ, соответствующих его требованиям и возможностям. Они отличаются сроками, процентами, требованиями к заемщику и приобретаемой недвижимости и многими другими показателями. Используя кредитный калькулятор (который есть практически на сайте каждого банка-кредитора), считаем, в какую сумму в итоге обойдется квартира для клиента (ПОМНИТЕ: ежемесячный платеж, в большинстве случаев, не может составлять более 40 % от дохода, а максимальный размер кредита ограничен 70-80 % стоимости приобретаемой квартиры).

3. Варианты работы с клиентом 

Далее специалист дает консультацию о возможных вариантах, которые подходят клиенту и предлагает варианты:

  • либо консультант подробно объясняет клиенту, как оформлять кредит,
  • либо полностью берет на себя кредитное сопровождение, то есть оформление всех документов и проведение согласований с банком по поводу получения кредита.

В последнее время все более популярным становится второй вариант. Специалисты, работающие в ипотечном отделе, хорошо знают специфику проведения сделок в различных банках и поэтому, подбирая квартиру, избавят клиента от просмотра тех вариантов, кредитование которых невозможно. В частности, кредитные учреждения не рассматривают сегодня, в качестве залога, квартиры в «пятиэтажках» постройки до 1970 года. Со старым фондом работа идет, но дополнительно потребуется строительно-техническая экспертиза.

Основное поле деятельности ипотеки - вторичный рынок недвижимости.

С «первичкой» имеют дело чрезвычайно избирательно - по специальным программам, - выбор для клиента здесь за последний год значительно возрос, но до сих пор еще невелик.

Как правило, к ипотечному консультанту обращаются те заемщики, у кого нет времени на общение с банками, и они готовы передоверить это удовольствие ипотечным консультантам или те, которым отказали в выдаче кредитов в нескольких банках. Даже если человек является «продвинутым» пользователем компьютера и постоянно «сидит» в Интернете, ему нужно немало времени для изучения ипотечных программ двух десятков банков. Эта цифра относится только к Петербургу. Расширяя географию до всей территории России, придется иметь дело со 160 банковскими ипотечными продуктами. Следовательно, экономия времени - один из основных стимулов для клиента.

Другим немаловажным фактором, обеспечивающим востребованность данной услуги на рынке, следует считать сложность оформления ипотечной сделки. Ведь общаться заемщику предстоит не только с банком, но и со страховщиками и оценщиками. Да и механизм непрост, т.к. одновременно оформляются две сделки:

  • одна - по продаже имеющегося жилья,
  • другую - по приобретению жилья с использованием ипотечного кредита. Это так называемая «встречная» сделка.

Грамотно организовать «цепочку» сможет специалист по ипотеке агентства недвижимости.

Последовательность дальнейших действий:

4. Подтверждение доходов 

- Клиенту необходимо договориться с начальством и выяснить, согласен ли работодатель подтвердить доходы клиента (соискателя кредита). В какой форме это будет сделано (либо справка по форме 2-НДФЛ, либо письмо в свободной форме с подписью руководителя, либо личная беседа начальника с кредитным инспектором). Если компания клиента не готова предоставить информацию о реальном размере зарплаты своих сотрудников, стоит поискать банк, который согласится на иное подтверждение дохода.

5. Правда при собеседовании

Итак, заявка подана, документы собраны и предоставлены в банк, далее - собеседование банка-кредитора с клиентом.  

  • Советуем клиенту говорить на собеседовании в банке только правду о себе. Все равно вся информация клиента будет перепроверена банком и если что всплывет - можно получить отказ в кредите. Если вдруг клиент обманет банкиров и получит большую сумму кредита, чем он может себе позволить, то клиент создаст себе же проблемы, когда ежемесячные выплаты банку могут оказаться непосильными для семейного бюджета.

6. Список документов для банка 

Список документов, необходимых для предъявления в банк можно найти на сайте любого банка или получить у менеджера того кредитного учреждения (банка), где клиент собирается брать заем.

7. Решение банка и срок его действия

В случае положительного решения объявляется максимальная сумма, которую готов предоставить банк. Данное решение действительно три месяца (в некоторых банках до четырех). За это время надо найти квартиру.

8. Подбор квартиры, оценка, утверждение квартиры банком

После выдачи банком решения о кредитовании осуществляется подбор квартиры (по данному пункту риэлтер - вне конкуренции). 

  • Собирается пакет документов на выбранное жилье и подается в банк, специалисты которого изучают документы на квартиру. 
  • Далее производится оценка объекта недвижимости сертифицированной оценочной компанией и банк решает, может ли она являться полноценным залогом. Полный пакет документов передается в банк.

9. Оформление договоров

Наступает один из основных моментов - оформление и подписание кредитного договора и договора купли-продажи, и происходит выдача кредита. Как правило, все это подписывается одновременно в офисе банка.

10. Нотариальное удостоверение

Если какие-то из перечисленных бумаг нуждаются в нотариальном заверении, они оформляются в нотариальной конторе.

Напомните клиенту: Договор ипотеки сложен и всегда требует юридического сопровождения. Но именно нотариус как независимый арбитр способен симметрично подстраховать интересы его сторон.

Задача нотариуса:

  • установить личность и проверить адекватность и дееспособность заемщика - физического лица, оценить, насколько оно осознает правовые последствия совершаемых им действий. 
  • составить и удостоверить такой договор, в условия которого лицо юридическое, силами специалистов высокой правовой грамотности, не сможет ввести формулировки, которые в той или иной спорной ситуации поставят гражданина в заведомо невыгодные условия.

11. Простая письменная форма (ППФ)

Отмена обязательности нотариального удостоверения договоров ипотеки мало сказалась на практике: количество договоров, заключаемых в простой письменной форме (ППФ) растет, но традиционно даже банки предпочитают нотариальное удостоверение. А для договора купли-продажи с использованием кредитных средств (где ипотека возникает в силу закона) и ранее ППФ была допустимой. В отношении договоров «чистой» ипотеки (предоставления кредита под залог имеющейся у собственника недвижимости) - отличие в том, что такой договор в ППФ подается с заявлением от обеих сторон, а если он удостоверен нотариально, то только от одной.

Популярность «необязательного» нотариата у граждан объясняется тем, что нотариус - незаинтересованное лицо в сделке, обязанное разъяснить обеим сторонам правовые последствия их действий.

Физические лица, зачарованные перспективой решения жилищной проблемы в кредит, в силу непонимания ситуации могут подписать любые условия. И оценить этот «тонкий момент» волеизъявления работнику ГУФРС при подаче договора ППФ просто невозможно. Кроме того, ошибок, приводящих к приостановлению регистрации и отказам в ней в договорах ППФ, по отзывам сотрудников ГУФРС, в целом больше. Нотариусы же хорошо знают требования, предъявляемые к договорам регистрирующим органом и по закону, и по процедуре.

Тем, кто все же предпочел ППФ, надо не забыть при подаче оформить третий экземпляр оригинала правоустанавливающего документа, предназначенный для ГУФРС (при нотариальном удостоверении достаточно заверенной копии).

12. Оформление страхового полиса

Следующий этап - оформление страхового полиса. Требуется также комплексный договор страхования (страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры от рисков повреждения и утраты права собственности на нее). Этот договор, как правило, подписывается в тот же день, что и кредитный договор. 

  • если кредит берется под «долевку», то на этом этапе происходит страхование только жизни и трудоспособности заемщика. А вот после ввода дома в эксплуатацию данный договор страхования прекращает свое действие, и заключается стандартный договор комплексного страхования (жизни заемщика, объекта, титула)

13. Государственная регистрация ипотечной сделки 

Затем договоры и закладная регистрируются в Федеральной Регистрационной Службе (ФРС). Эта процедура занимает 7-14 дней, хотя может быть ускорена. Например, за семь дней регистрируется сделка, оформленная нотариально. ФРС выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется и регистрируется в банке.

14.Выдача кредита и расчет с продавцом

Далее происходят выдача кредита и расчет с продавцом. Средства продавцу жилья можно перечислить по безналичному расчету. Но обычно расплачиваются через банковскую ячейку.

15. Окончательный расчет и подписание передаточного акта

После проведения окончательного расчета между продавцом и покупателем квартиры и подписания передаточного акта может понадобится участие агентства недвижимости в решении вопросов регистрации по месту жительства.

16. Ограничение прав собственника квартиры

Единственное ограничение - пока не погасите кредит, вам не удастся продать, подарить или обменять квартиру без согласия на то банка. Но вы сразу же становитесь собственником квартиры, и потому можете в ней зарегистрироваться, вселиться туда всей семьей и даже сдавать ее внаем.

17. Советы профессионала клиенту

  • Не отказывайтесь от услуг риэлтора - он вам даст гарантию юридической чистоты квартиры.
  • Будьте внимательны при изучении контракта, особенно таких пунктов как: возможность пересмотра условий предоставления кредита, перерывов в платежах, ответственность заемщика в случае просрочки и т.п.
  • Будьте готовы к дополнительным расходам, помимо банковских сборов. Довольно значительную сумму составляют затраты на поиски квартиры: услуги риэлтора, сбор документов и т.д.
  • Если банк декларирует процентную ставку 15-18% годовых в рублях и 12% годовых в валюте - не соглашайтесь на кредит. 
  • Если банк декларирует очень низкую процентную ставку, то наверняка вы будете платить очень значительные сборы, например, ежегодную комиссию за ведение счета.
  • Если ваш супруг (супруга) являются вашими созаемщиками, до оформления кредита подпишите брачный договор - это поможет вам избежать множества проблем с переоформлением долга и разделом квартиры в случае развода.
  • Помните, что с учетом процентных выплат стоимость ипотечной квартиры возрастает на 60-90%!
  • Если есть возможность обойтись без ипотеки - воспользуйтесь (или возьмите обычный потребительский кредит в качестве доплаты за недвижимость - это обойдется дешевле).

Роль Агентств недвижимости.

На сегодняшний день около 20% петербургских агентств недвижимости предлагают данную услугу, имея в своей структуре отдел ипотеки. Агентства недвижимости кредиты не выдают, кредиты выдают, в основном, банки. Агентства недвижимости помогают клиенту сориентироваться в рынке недвижимости и в ипотечном рынке, могут рассказать о кредитных программах банков, грамотно проконсультировать по вопросам покупки недвижимости и получения кредита, для некоторых банков, в которых агентства недвижимости аккредитованы, выдадут пакет документов на кредит.

Такая консультация для человека, не имеющего представления о том, как приобретается недвижимость с использованием ипотеки, просто необходима. Вам расскажут, какую сумму могут выдать банки в зависимости от Вашего дохода, сколько собственных средств должны иметь Вы, как использовать имеющуюся недвижимость в качестве первого взноса. Расскажут об оформлении сделки купли-продажи, о том, как происходит передача денег продавцу. Сотрудники агентства недвижимости сориентируют Вас по затратам, которые неизбежно возникнут при приобретении недвижимости с использованием кредитных средств.

Роль Агентств Недвижимости в основном сводится к подбору вариантов квартиры и консультаций по порядку действий для оформления сделки. Дополнительно, Агентство Недвижимости помогает составить договор задатка и организовать передачу самого задатка. Зачастую Агентства Недвижимости в целях некоторой безопасности хранят задаток у себя, составляя с Покупателем договор на хранение задатка, но поскольку Покупатель имеет право в любое время потребовать задаток, эти гарантии не имеют юридической силы. То, что некоторые Агентства Недвижимости пытаются взять повышенную комиссию за оформление ипотеки - некорректно, в оформлении квартиры по ипотеке нет ничего сложного, если, конечно, у Вас все документы для оформления кредита в порядке. Юридическим сопровождением сделки по ипотеке занимается банк и страховая компания (см. Гарантии Покупателю и Продавцу).

Некоторые продавцы квартир, не понимая сути продажи квартиры по ипотеке, опасаются таких сделок, предпочитая работать через Агентства Недвижимости (АН), поскольку: 

  • АН обычно не берут комиссии с продавца квартиры, 
  • продавец квартиры защищён при передаче денег, 
  • АН выполняет юридическую поддержку сделки, 
  • АН выполняют оформление некоторых документов, 
  • продавец опасаются обмана.

Но при сделке по ипотеке, гарантом надёжности сделки, полной проверки документов и юридической поддержки и контроля передачи денег, являются банк, выдающий кредит и страховая компания. Если же у Вас некоторые документы, необходимые для ипотечного оформления кредита «не в порядке», то, в некоторых случаях, Агентство Недвижимости может оказать неоценимую помощь.

Получить помощь риэлтора - консультанта по ипотеке очень просто, для этого нужно:

Сделать звонок агенту - специалисту по ипотеке, который, во время бесплатной консультации, грамотно проинформирует о кредитных программах банков, расскажет о вероятности получения кредита в каждой отдельно взятой ситуации, пригласит на встречу в агентстве, и при первой встрече даст полную информацию по вопросам кредитования. По желанию клиента - возможно заключить договор о сопровождении кредитной операции.

Нечаева Л.А., начальник Учебного центра "РФН"

см также " Риски в области ипотечного кредитования "

Список полезных телефонов г.Санкт-Петербурга.

16.11.11, 12:16
Натариусы, ПИБы, ГБР, паспортные службы, отделы приватизации по всем районам Санкт-Петербурга.

Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

09.08.11, 11:03
Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

ЛДПР предлагает выдавать жилье многодетным семьям вне очереди

21.07.11, 11:50
В ЛДПР подготовили ряд поправок в Жилищный кодекс, которые должны облегчить процедуру получения жилья для многодетных семей.

7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года

18.07.11, 18:34
2011 года 7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года.

Малая Малиновка

Новый коттеджный поселок класса «комфорт» в престижном направлении всего в 30 минутах от СПб! Выборгский район, транспортная доступность, экологически чистый район.
Подробнее
Дом (110 кв.м) + Участок (10 сот) = 3,5 млн. руб
8 (812) 309-444, 320-8624

Ж/К "Троицкое". 2-х комнатная квартира всего за 4 млн. рублей!

Жилой комплекс комфорт-класса «Троицкое» в Невском районе г. Санкт-Петербурга м. «Пролетарская», по адресу: 1-й Рабфаковский пер. д.3. Дом сдан.
Подробнее
от 4.000.000 руб.
+7 (812) 702-66-44

Трехэтажный коттедж в окружении элитных домов

Курортный район, Сестрорецк 3-эт. коттедж находится в окружении элитных домов в шаговой доступности озера Разлив. Достойное окружение.
Подробнее
43.680.000 руб.
8 (812) 234-64-90, 234-64-91

Новые квартиры в многофункциональном комплексе "Новый город"

Многофункциональный комплекс «Новый город» расположен на Малой Охте, рядом с Александро-Невской Лаврой, мостом Петра Великого, Смольным собором. Новый уровень надежности, комфорта и статуса!
Подробнее
120 000 руб/метр
(812) 493-40-40

Малоэтажный жилой поселок «Алвилис-Хаус»

Поселок бизнес - класса расположен в зеленой зоне рядом с пос. Колтуши и пос. Воейково, вблизи Коркинских озер, 50 сблокированных домов площадью от 174 до 286 кв. м, различные планировки.
Подробнее
от 12.375.300 руб.
8 (812) 926-21-13, (812) 311-99-02

Загородный дом на побережье Финского залива

Уютный загородный дом год постройки 2003, в небольшом садоводстве. Пригоден для круглогодичного проживания. Собственность. Общая пл. 130 кв. м. Прекрасная экология.
Подробнее
10.600.000 руб.
8(904)615-50-13

Обзоры рынков недвижимости

архив аналитических обзоров рынка недвижимости
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Подбор статей о зарубежной недвижимости.

Зарубежная недвижимость, детали о которых вы не знали, ипотека, продажа и покупка
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

полезные статьи по недвижимости

В последние годы, наблюдается тенденция к увеличению аренды офисов в бизнес-центре.
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Ярмарка недвижимости – были все! Фоторепортаж от METRKV.RU

20 юбилейная Ярмарка недвижимости прошла в Санкт-Петербурге
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

статьи о недвижимости 2010 год

подборка лучших статей о недвижимости за 2010 год
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Гид по МЕТРКВ. Как быстро найти недвижимость в любом регионе.

Если вас интересует продажа квартир, вы можете уточнить количество комнат из объявления о продаже квартиры и комнаты
Подробнее
бесплатно
+ 7 812
|  Забыли пароль?
Зарегистрироваться|  Для чего?