METRKV.RU все о недвижимости

«Альтернативная» ипотека

Обмен с доплатой ипотечным кредитом.

Альтернативные сделки являются наиболее востребованными на рынке жилья. В качестве доплаты за приобретаемые квартиры сегодня все чаще привлекают ипотечные кредиты. И этому есть объяснение - кредит можно взять на сумму, равную разнице в цене между имеющейся и новой квартирой. Риэлторы полагают, что такие сделки во многом определяют будущее ипотеки в нашей стране.

Альтернатива - это продажа имеющейся квартиры с одновременной покупкой другого жилья.

В случае приобретения более просторной, комфортабельной и качественной квартиры необходима денежная доплата. В этой ситуации выручит ипотечный кредит. Исходя из реальных условий жизни наших сограждан, можно утверждать, что у «альтернативной» ипотеки хорошее будущее. В основе столь оптимистического прогноза лежат убедительные доводы. Цены на недвижимость в Москве растут каждый год не менее чем на 30-35 %, и найти на покупку квартиры свободные деньги большинству граждан становится все сложнее. При этом очень многие желающие улучшить жилищные условия имеют приватизированную недвижимость, полученную в свое время от государства.

Ипотечный кредит в данном случае - оптимальный способ осуществить задуманное быстро и, что самое главное, так, как хочется, а не как позволяет бюджет. Кстати, теперь поменять имеющуюся квартиру на новую можно и на вторичном, и на первичном рынке, так как некоторые банки стали кредитовать сделки по обмену старого жилья на приобретаемое в новостройке. Нужно сказать, что при активном росте цен покупка недвижимости с привлечением ипотечного кредита выгодна — выплаты по займу окупаются достаточно быстро.

«Альтернативные» варианты.

Ипотечные программы банков, разработанные специально для тех, кто решил обменять квартиру и не имеет для этого достаточных собственных средств, просты только на первый взгляд. Казалось бы, есть квартира, так пусть банк возьмет ее в качестве залога и делает с ней, что хочет, а в обмен выдаст заемщику кредит. Но банки не работают по таким схемам. Банк не берет в собственность квартиру заемщика и не занимается ее продажей, он принимает ее только в качестве обеспечения предоставляемого кредита - в залог. А далее возможны различные варианты.

Первый вариант - одновременная продажа своей квартиры и покупка нового жилья на вторичном рынке с привлечением ипотечного кредита в размере недостающей суммы. В залоге у банка будет приобретаемая заемщиком квартира. За нее платят покупатель старого жилья заемщика и банк, выдающий кредит на разницу в цене. В этом случае жилплощадь для нового хозяина придется освободить либо сразу, либо в течение месяца - обычно на переезд дают именно такой срок и закрепляют его в договоре купли-продажи. Если заемщик планирует приобрести квартиру, цена которой превышает сумму, полученную от продажи имеющегося жилья и в кредит от банка, то ему придется найти собственные средства на доплату.

Второй вариант - передача имеющейся квартиры в залог банку, который взамен выдаст около 70 % (зависит от банка-кредитора) ее стоимости, и покупка жилплощади в новостройке. Допустим, полученных от банка средств хватает на приобретение нового жилья. При обращении заемщика в банк залог оформляют на имеющуюся квартиру. После окончания строительства и получения «Свидетельства о государственной регистрации права» заемщик может снять залог с имеющейся квартиры и заложить в банк новостройку. Затем он имеет право продать прежнюю квартиру и погасить большую часть или даже весь кредит.

Если заемщик в состоянии погашать кредит без продажи старой квартиры, он может оставить ее в залоге у банка, а приобретенную площадь использовать по своему усмотрению: сдавать, продать и т. д. Это поможет быстрее выплатить кредит банку. Если заемщик планирует приобрести жилплощадь в новостройке, цена которой превышает полученные от банка 70 % стоимости имеющейся квартиры, он, как и в первом случае, должен иметь собственные средства в размере недостающей суммы.

Третий вариант - самый сложный. При операциях на вторичном рынке жилья первичные средства в размере 70 % стоимости имеющейся квартиры заемщик получает, заложив ее в банке, а на недостающую сумму оформляет ипотечный кредит под залог покупаемой квартиры. Таким образом, обе квартиры находятся в залоге у банка, и заемщик постепенно выплачивает долги. Справедливости ради надо сказать, что последний из приведенных вариантов доступен только людям с достаточно высоким уровнем доходов.

Если для обмена не хватает небольшой суммы, можно взять потребительский кредит.

Его получить проще ипотечного, хотя ставки по нему выше. Зато приобретаемая квартира не будет под залогом в банке-кредиторе. Не каждый заемщик знает, что новая квартира, купленная в результате обмена с использованием ипотечного или потребительского кредита, сразу становится его собственностью. Даже то, что она находится в залоге у банка, не ограждает собственника от осуществления прав владения и пользования. Только распорядиться этим жильем заемщик сможет по разрешению банка-кредитора, если таковое будет получено.

Плюсы ипотечного кредита как доплаты на улучшение жилищных условий нельзя не оценить. Но, принимая решение о выдаче кредита заемщику, банки, как правило, не учитывают, что сделки по обмену с доплатой в виде ипотечного кредита значительно сложнее в исполнении, чем простая покупка квартиры по ипотеке. Кредитное одобрение в обоих случаях выдают на одинаковый срок - три-четыре месяца. Такие юридически и технически сложные сделки самостоятельно за этот период провести просто нереально, и помощь профессионала риэлтора здесь, конечно, необходима.

Риэлтор решит проблемы альтернативной сделки.

Банки уже активно работают со специально разработанными для альтернативных обменов программами кредитования. Ипотечные кредиты под залог имеющейся квартиры выдают ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Внешторгбанк, Банк Москвы, Банк Сосьете Женераль Восток и другие. Это крупные игроки рынка с хорошей репутацией. Однако выбрать один из них потребителю весьма непросто. И здесь необходима помощь специалиста ипотечного отдела риэлтерской компании, который подскажет оптимальное решение. Поскольку ипотека является достаточно новым продуктом, граждане зачастую слабо осведомлены об особенностях и возможностях этого вида кредитования. А ведь благодаря ипотеке вместо промежуточного варианта в виде, например, двухкомнатной квартиры можно сразу приобрести трехкомнатную. В этом случае покупка в кредит выгодна еще и тем, что не придется лишний раз тратить деньги на ремонт и переезд. То есть кредитная схема позволяет существенно улучшить жилищные условия.

Конечно, ипотечные схемы довольно сложны и имеют много нюансов. Разобраться в них неподготовленному человеку трудно. Банкиры полагают, что главное - выдать кредит, страховщики - застраховать риски, а ведь кто то еще должен проверить объекты на юридическую чистоту и помочь людям грамотно воспользоваться ипотечным кредитом. На решении этой задачи специализируются риэлторы.

Некоторые банки вообще предпочитают не общаться с заемщиком напрямую. Статистика говорит, что из ста человек, обратившихся в банк с просьбой о выдаче ипотечного кредита, заем получают только десять. И если эти счастливчики самостоятельно начинают подбирать себе новую квартиру, то велика вероятность, что сделка не состоится, так как банки предъявляют к приобретаемой недвижимости много неизвестных заемщику требований.

Например, некоторые из них не кредитуют покупку квартир в пятиэтажных домах или на первых этажах, а на квартиры, собственниками которых являются несовершеннолетние, требуют пакеты документов по всей цепочке обмена. Риэлторы, специализирующиеся на ипотеке, имеют соответствующий опыт и информацию, и поэтому подберут тот банк и ту схему кредитования, которые оптимально подходят для данного клиента (заемщика), в зависимости от исходных данных: размера зарплаты, стоимости имеющейся и желаемой квартиры и т.д. Кроме того, клиент получает право воспользоваться эксклюзивными условиями кредитования, предоставляемыми банком - партнером риэлтерской компании. Риэлторы работают до достижения необходимого результата, то есть подберут и помогут оформить в собственность необходимую квартиру. При этом они учитывают не только требования банка и пожелания заемщика, но и интересы продавца недвижимости.

Обмен с доплатой ипотечным кредитом.

Получить кредит возможно гражданам со сравнительно небольшим доходом. Все чаще кредитование становится реальным источником недостающих средств. Поменять маленькую квартиру на большую с использованием кредита возможно. В настоящее время многое сделано банками для того, чтобы использовать кредитные средства для улучшения жилищных условий:

- процентные ставки в валюте, в среднем, 

- от 10% годовых, рублевые - от 13% годовых; 

- банки учитывают как официальные, так и неофициальные доходы; 

- увеличены сроки кредитования до 25-27 лет; 

- возможность гашения кредита до 60-65 лет; 

- в качестве первого взноса (собственные средства) можно использовать имеющуюся квартиру, которая будет продаваться; 

- в большинстве банков возможно досрочное гашение кредитов без штрафных санкций.

Пример:

Вопрос клиента (заемщика):

Имеется однокомнатная квартира в одном из городов Ленобласти, фактическое проживание и работа в СПб. Официальная зарплата - 2000 рублей, реальная - 800 долларов. Жена проживает и работает также в СПб, зарплата - официальная, 14000 руб. Желание - приобрести двухкомнатную квартиру в СПб из вторичного жилья по системе ипотечного кредитования, внеся первый взнос указанной однокомнатной квартирой.

Ответ риэлтора (специалиста по ипотеке):

В настоящее время банки кредитуют, как правило, на срок до 10-15 лет. Максимально возможный срок - 27 лет. Процентные ставки, в среднем, от 10% до 14% годовых в валюте, рублевая ставка - от 13%. Размер кредита зависит от дохода. Доход может быть как официальным, так и неофициальным, но и официальный, и неофициальный доход необходимо подтвердить справкой с места работы (справка по форме банка и (или) справка 2НДФЛ).

Для получения кредита желательно иметь стаж работы на последнем месте не менее 6 месяцев, подтвержденный доход и собственные средства (или недвижимость, которая будет продаваться). Для решения вопроса о возможности получения кредита будут иметь значение Ваш возраст, образование, состав семьи и пр. Вторичный рынок недвижимости кредитуется банками активно. Первичный рынок кредитуется не всеми банками и имеет свои особенности. По предоставленным Вами данным можно предположить, что кредитование в банках для Вас возможно. Можно использовать в качестве вступительного взноса имеющуюся у вас квартиру, которая будет продаваться.

Потребительский кредит на улучшение жилищных условий.

Можно использовать потребительское кредитование, если для приобретения квартиры не хватает 5-11 тысяч долларов. В таких случаях не обязательно закладывать приобретаемую квартиру. Обеспечением по кредиту может быть поручительство физических лиц. Если для Вас поиски поручителя являются проблемой, возможно пойти по другому пути. Тогда Вас попросят застраховать свою жизнь и трудоспособность и не будут требовать наличие поручителей.

Каждая ситуация покупки недвижимости с использованием кредита - эксклюзивна. Учесть все нюансы при ответе на общие вопросы невозможно. В любой ситуации улучшить жилищные условия можно! Можно  обратиться в Агентство недвижимости, оно может помочь разобраться в ваших возможностях. Вам подскажут, как нужно выбрать банк, учитывая все нюансы вашей ситуации. После того, как у Вас будет получено уведомление о возможности получения кредита, можно начинать продажу и поиск квартиры, а когда получите кредит, продать имеющуюся у вас квартиру и купить новую (если вы будете приобретать новую квартиру уже оформленную в собственность), т.к. делать это нужно будет одновременно.

Нечаева Л.А., начальник Учебного центра «РФН»

см также " Ипотечный консалтинг "

Список полезных телефонов г.Санкт-Петербурга.

16.11.11, 12:16
Натариусы, ПИБы, ГБР, паспортные службы, отделы приватизации по всем районам Санкт-Петербурга.

Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

09.08.11, 11:03
Строящееся жилье в Санкт-Петербурге подорожало за прошедшую неделю на 0,05%

ЛДПР предлагает выдавать жилье многодетным семьям вне очереди

21.07.11, 11:50
В ЛДПР подготовили ряд поправок в Жилищный кодекс, которые должны облегчить процедуру получения жилья для многодетных семей.

7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года

18.07.11, 18:34
2011 года 7800 ипотечных кредитов было выдано в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2011 года.

Малая Малиновка

Новый коттеджный поселок класса «комфорт» в престижном направлении всего в 30 минутах от СПб! Выборгский район, транспортная доступность, экологически чистый район.
Подробнее
Дом (110 кв.м) + Участок (10 сот) = 3,5 млн. руб
8 (812) 309-444, 320-8624

Ж/К "Троицкое". 2-х комнатная квартира всего за 4 млн. рублей!

Жилой комплекс комфорт-класса «Троицкое» в Невском районе г. Санкт-Петербурга м. «Пролетарская», по адресу: 1-й Рабфаковский пер. д.3. Дом сдан.
Подробнее
от 4.000.000 руб.
+7 (812) 702-66-44

Трехэтажный коттедж в окружении элитных домов

Курортный район, Сестрорецк 3-эт. коттедж находится в окружении элитных домов в шаговой доступности озера Разлив. Достойное окружение.
Подробнее
43.680.000 руб.
8 (812) 234-64-90, 234-64-91

Новые квартиры в многофункциональном комплексе "Новый город"

Многофункциональный комплекс «Новый город» расположен на Малой Охте, рядом с Александро-Невской Лаврой, мостом Петра Великого, Смольным собором. Новый уровень надежности, комфорта и статуса!
Подробнее
120 000 руб/метр
(812) 493-40-40

Малоэтажный жилой поселок «Алвилис-Хаус»

Поселок бизнес - класса расположен в зеленой зоне рядом с пос. Колтуши и пос. Воейково, вблизи Коркинских озер, 50 сблокированных домов площадью от 174 до 286 кв. м, различные планировки.
Подробнее
от 12.375.300 руб.
8 (812) 926-21-13, (812) 311-99-02

Загородный дом на побережье Финского залива

Уютный загородный дом год постройки 2003, в небольшом садоводстве. Пригоден для круглогодичного проживания. Собственность. Общая пл. 130 кв. м. Прекрасная экология.
Подробнее
10.600.000 руб.
8(904)615-50-13

Обзоры рынков недвижимости

архив аналитических обзоров рынка недвижимости
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Подбор статей о зарубежной недвижимости.

Зарубежная недвижимость, детали о которых вы не знали, ипотека, продажа и покупка
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

полезные статьи по недвижимости

В последние годы, наблюдается тенденция к увеличению аренды офисов в бизнес-центре.
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

статьи о недвижимости 2010 год

подборка лучших статей о недвижимости за 2010 год
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Ярмарка недвижимости – были все! Фоторепортаж от METRKV.RU

20 юбилейная Ярмарка недвижимости прошла в Санкт-Петербурге
Подробнее
бесплатно
+ 7 812

Гид по МЕТРКВ. Как быстро найти недвижимость в любом регионе.

Если вас интересует продажа квартир, вы можете уточнить количество комнат из объявления о продаже квартиры и комнаты
Подробнее
бесплатно
+ 7 812
|  Забыли пароль?
Зарегистрироваться|  Для чего?